ΓΠΣ Μυγδονίας και ΚΥΑ παράγοντες που επηρέασαν την αξία γής... του Δημήτρη Αξιλιθιώτη, υπ. δημ. σύμβουλος με τη "Δύναμη Δημιουργίας - Νέα Πρόταση" με επικεφαλή τον Γ. Παπακωνσταντίνου
ΓΠΣ
ΜΥΓΔΟΝΙΑΣ ΚΑΙ ΚΥΑ
ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΠΟΥ ΕΠΗΡΕΑΣΑΝ ΤΗΝ ΑΞΙΑ ΓΗΣ
Είναι γνωστό ότι η αξία της γης είναι άρρηκτα
συνδεδεμένη με τις χρήσεις γης που ισχύουν στην κάθε περιοχή αλλά και με την
οικοδομησιμότητα της.
Ένας παράγοντας επιρροής είναι και το ΓΠΣ (Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο), το
οποίο έχει εγκριθεί για τον πρώην Δήμο Μυγδονίας το 2010. Το ΓΠΣ στην ουσία
είναι ένα γενικό πλάνο σύμφωνα με το οποίο οργανώνονται οι χρήσεις στην γη π.χ.
οικιστικής ανάπτυξης, ειδικής προστασίας, γεωργικής γης, τουριστικών &
αθλητικών εγκαταστάσεων, βιομηχανικών κ.λ.π. Πάνω σε αυτές τις προτάσεις του
ΓΠΣ θα εφαρμοστεί η μελέτη Πολεοδομικού Σχεδιασμού που αφορά την Επέκταση
Σχεδίου και μετέπειτα Πράξη Εφαρμογής. Όλα αυτά σημαίνουν οικονομική άνθιση και
ανάπτυξη στην περιοχή, με προσέλκυση νέων κατοίκων που επιθυμούν την
αποκέντρωση καθώς και νέων επενδυτών επιχειρηματικού χαρακτήρα.
Έπειτα όμως από ιδιωτική πρωτοβουλία μηχανικών
αξιολόγησης του ΓΠΣ, προέκυψαν διάφορες αστοχίες. Αυτές αφορούν στις
επικαλύψεις του ΓΠΣ Μυγδονίας με το αντίστοιχο του Ωραιοκάστρου σε μεγάλη
έκταση, καθώς και λαθεμένης εφαρμογής του ορίου επέκτασης οικισμού της απόφασης
Νομάρχη και στους τρεις οικισμούς (Μελισσοχώρι, Λητή, Δρυμός) μέχρι και 90 στρέμματα.
Ένας άλλος παράγοντας που υπήρχε ήδη είναι η ΚΥΑ (Κοινή Υπουργική Απόφαση) του 2004
και συγκεκριμένα η τροποποίηση αυτής, με την ΚΥΑ 39542/2008 η οποία και διαμόρφωσε
την τελική κατάσταση. Η ΚΥΑ έχει ως σκοπό τον καθορισμό ζωνών προστασίας,
καθορισμό χρήσεων, όρων και περιορισμών δόμησης λόγω του υγροτοπικού συστήματος
των λιμνών Βόλβης-Κορώνειας και Μακεδονικών Τεμπών, ως Εθνικό Πάρκο Υγροτόπων.
Έτσι δημιουργήθηκαν 3 ζώνες (Α, Β & Γ). Σύμφωνα με αυτήν περιορίστηκε η
δόμηση ΜΟΝΟ στην Γ ζώνη, η οποία βρίσκεται μακρύτερα των Α και Β, οπότε και από
τους κυρίως χώρους προστασίας (λίμνες). Αυτός ο περιορισμός καθορίζει την
δυνατότητα δόμησης μόνο σε αγροτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων και καταργεί την
δόμηση κατά παρέκκλιση επί χαρακτηρισμένων δρόμων και εντός ζώνης. Για
παράδειγμα, όταν ένα αγροτεμάχιο με έκταση 2 στρέμματα δομούσε 200 τ.μ. κτίσμα,
μετά την εφαρμογή της ΚΥΑ δεν δομεί πλέον. Αυτό λοιπόν σημαίνει την τεράστια
μείωση της αξίας της γης περίπου 70% ανά περίπτωση.
Έπειτα από την ολοκλήρωση της Εγνατίας οδού, με την
επακόλουθη μείωση της χρονικής απόστασης από την Θεσσαλονίκη, καθιστά τον πρώην
Δήμο Μυγδονίας ως περιαστικό με μεγάλες δυνατότητες ανάπτυξης. Ως υποδοχέας
ανάπτυξης πλέον, οφείλει ο Δήμος να είναι έτοιμος. Για να γίνει όμως αυτό πράξη
πρέπει να αναθεωρηθεί το ΓΠΣ (εντός 5ετίας από την ημερομηνία έγκρισης), να
καταργηθεί η ΚΥΑ στην Γ Ζώνη, να ολοκληρωθεί το αποχετευτικό δίκτυο, να
προστεθεί μελέτη και κατασκευή δικτύου ομβρίων υδάτων, να γίνει ανάπλαση και
αξιοποίηση ρεμάτων, έτσι ώστε να υλοποιηθεί η Επέκταση Σχεδίου και η Πράξη
Εφαρμογής με τον καθορισμό κοινωφελών και κοινοχρήστων χώρων όπως δρόμους,
πλατείες, παιδικές χαρές, σχολεία, πολιτιστικά κέντρα, χώροι ψυχαγωγίας,
αθλητικές και ιατρικές εγκαταστάσεις, κ.α.
Με εκτίμηση
Δημήτριος Αξιλιθιώτης
Αρχιτέκτων
Μηχανικός
Πολιτικός
Μηχανικός Τ.Ε.
Υποψήφιος Δημοτικός Σύμβουλος
Ωραιοκάστρου – Δ.Ε. Μυγδονίας
Με τον
συνδυασμό του Γιώργου Παπακωνσταντίνου
«ΔΥΝΑΜΗ ΔΗΜΙΟΥΡΓΙΑΣ
- ΝΕΑ ΠΡΟΤΑΣΗ»
